项目名称：

Ivy Wood

项目地址：

105 E Red Oak Rd, Red Oak, TX，75154 

占地面积：

16.74英亩（约合6.77万平方米）

物业类型：

定制型长租联排别墅

开发体量：

166套（WB持有其中80套）

户型设计：

3室+2.5卫+2车库

4室+3.5卫+2车库

使用面积：

1,500平方英尺—1,857平方英尺

开发进展：

一级土地开发已全部完成

建设周期：

12个月

发售情况：

项目一期首发20套

售价：

$36万美元（约255万人民币）起

 

 

Ivy Wood位于Ellis郡的Red Oak市，距离I-35E仅1英里，距离I-20与I-45州际公路仅8英里，项目所在地区位居Ellis郡的中心位置，便捷的交通网络可快速直抵达拉斯和沃斯堡市中心。

 

• 项目位于达拉斯南部Ellis郡的Red Oak市；

• 距离达拉斯南部中心3英里，距达拉斯市中心17英里，车程大约需要20分钟；

• 距离Ellis郡政府所在地Waxahachie北部5英里；Waxahachie市中心8英里；

• 距离沃斯堡市中心约33英里，车程约30分钟;

• 距离DFW国际机场28英里，爱田机场21英里。

 

 

 

高速交通三横三纵，十分便利

纵向交通：I-35E、HWY-342、I-45

横向交通：I-20、Loop 9、FM664

 

 

 

租售比高，投资潜力大，回报性强 (2024.07)

 

• 独栋别墅中位数价格

• 租售比

• Source: John Burns Research & Consulting Report

 

德州黄金三角区  

 

 

• 黄金三角区由南北向35号、45号及东西向10号州际高速相联;

• 区域人口占德州总人口的2/3；

• 2010-2023年期间，该区域的新增人口数量占比全德州新增人口的88%，约390万人；2030年区域人口规模预计将达到2,760万人；

• 区域GDP占比德州GDP的77%；

• 拥有54家财富500强企业总部（全德州共55家）;

 

 

达拉斯都会区概况  

• 都会区人口：810万人（全美第四）

• 城市人口：130万人（全美第九）

• 中位数年龄：35.6岁（千禧一代）

• 人口增长：全美第一（21-22年）

• 世界财富500强企业总部：24家（全美第四）

• GDP：$6,889亿美元（全美第五）

• 家庭收入中位数：$82,823

• (高于德州及全美平均水平）

• 就业增长：全美第一（22-23年）

• 0州税：无州企业/个人所得税

人口增速领跑全美

• 地区人口及就业增长是房产长期投资最看重的因素之一，德州在人口及就业增长方面现已领跑全美，而德州的达拉斯都会区人口及就业增速同时领跑德州。

• 2023年德州人口增长了47.35万，位列全美各州排名第一。从2000年到2022年德州人口累计增长超908万，位列全美各州之首，超出排名第二的佛州300余万人。

• 达拉斯都会区人口2023年突破800万大关，在21-22，20-21年期间人口净增量均领先全美其他各大都会区。

 

 

就业增量领跑全美  

• 2023年底，德州就业增量领先全美其他各州，2022年德州新增就业岗位超过65万个，位列全美第一；

• 在2023年及过去的五年中，达拉斯都会区就业增量达45.6万个，领跑全美其他各大都会区；就业增幅17.1%，位列全美都会区第二，仅次于奥斯汀都会区。

 

 

 

世界500强企业云集  

• 全球财富500强有24家企业总部位于达拉斯都会区，位列全美第四，仅次于纽约、芝加哥和休斯顿；

• 从项目驾车20分钟即可到达达拉斯财富500强聚集地。

 

 

达拉斯-未来德州证券交易所的所在地  

• 黑石集团为首的大约20多家投资机构筹集了约1.2亿美元用来创建德州证券交易所并将会把总部设立在德州达拉斯市中心。该地区拥有近60万名科技、金融、保险和房地产行业的员工。TXSE计划在2025年开始证券交易并在2026年计划上市。

• 德交所的成立意义十分深远且重大。类比于纽交所和纳斯达克对于纽约地区经济的增长起到了至关重要的作用。‌德交所不仅会为众多中小企业提供了上市融资的机会，‌还可以吸引大量投资者和创业者；金融市场的活跃性将直接促进周边地区经济的发展，‌吸引大量的金融人才和资本，同时将会吸引更多全球500强企业的总部和知名公司涌入达拉斯市场；

• 德交所的成立将带动相关服务行业的发展，‌如法律、‌会计、‌咨询等，‌同时带动了周边地区的房地产和基础设施的建设。‌随着市场金融活动和就业人口的增加，‌对办公和住房空间的需求也随之增加，‌这将进一步促进达拉斯房地产市场的繁荣。

 

 

达拉斯四大核心产业助推经济发展，创造85万就业机会  

 

航空航天

• 洛克希德马丁，贝尔直升机，空客直升机北美总部，庞巴迪航空

• 美国航空、西南航空总部、 DFW国际机场、达拉斯爱田国际机场

• 588家行业企业，86,411名从业人员

 

金  融

• Comerica、达拉斯联邦储备银行、State Farm及Liberty Mutual总部

• Bank of America和Fidelity Investments运营和呼叫中心及JP Morgan等

•   11,646余家行业机构, 228,568名从业人员；

 

电信与科技

• 电信走廊，硅原

• 德州仪器、美光科技、AT&T、 Compass、思科、华为、三星，诺基亚等

• 11,428余家行业企业，252,650名从业人员

 

制  造

• 丰田北美总部、现代、通用汽车,  Perterbilter等

• 6,563家行业企业，276,300名从业人员

 

达拉斯住房市场房屋价格(数据来源：REDFIN)

• 达拉斯2024年5月房屋中位数价格同比上涨20.7%，达到约$50万美元；

• 市场挂牌天数中位数仅为31天，房屋销售去化速度快；

 

 

达拉斯长租别墅租金涨幅  

达拉斯长租别墅租金7月份同比增长2.0%，预计明年年底长租别墅租金涨幅将达到之前3.1%的平均水平;

 

 

达拉斯市场数据 

• 达拉斯房价小幅回调阶段已结束，房屋价格重新回到稳步增长的节奏当中，自疫情前房屋价格累计涨幅巨大，自2018年起累计涨幅达到53%, 年均涨幅近9%；；

• 别墅类房屋开工量同比增长28.9%。疫情后市场逐渐恢复供应活力。

• 近几年来，达拉斯市场无论是就业人口（同比增长1.8%）还是家庭人口（同比增长2.3%）的涨幅均十分显著，这为市场房屋的整体需求量提供了强有力的保障。

 

 

达拉斯投资房占比

达拉斯投资房占比呈现波动上升的趋势，从2017年的22.5%增至2024年一季度的33.5%。

 

 

 

Ellis  郡

Ellis 郡是达拉斯都会区南部人口最多的郡县，也是达拉斯南部最核心的地区；Ellis郡拥有约21万人口；每天平均41%的通勤人员前往达拉斯市区工作，12%的人员前往沃斯堡；两者整体占比达53%。

 

 

 

Red Oak市：人口爆炸式增长，增速为全美的33倍！

• Red Oak市人口规模近年来呈现爆炸式增长；自2021年至2023年期间，Red Oak市人口涨幅为全美人口涨幅的33倍，德州及达拉斯都会区人口增幅的9倍，是城市所在的Ellis郡人口涨幅的约3倍。

• Red Oak城市人口于2000-2024年翻了近5倍；2021-2023年期间人口增长了13.22%，目前该区域主要雇主十分多元化，集中在航空航天、互联网科技、教育与医疗相关产业。

 

 

人口规模

2000年：4,301人

2010年：10,769人

2020年：14,732人

2023年：17,396人

2024年：20,033人

 

人口增速

Red Oak：13.22%

Ellis郡：4.3%

达拉斯都会区：1.42%

德州：1.4%；

美国：0.4%；

 

Red Oak市：家庭收入高负担租金无压力！

Red Oak市家庭收入中位数很高，每户家庭已超$10万美元且远超美国整体收入水平，假设按照项目稳定后租金$2,500/月进行计算，年租金支出约$3万美元，不到家庭收入中位数的三分之一，完全符合市场公认30%合理水平。

 

 

 

Red Oak市：建筑许可签发量仍处于较低水平

Red Oak市房屋建筑许可签发量仍处于较低水平，市场目前整体房屋处在供不应求的阶段，房屋供应量稀缺。

 

Red Oak市：项目周边住宅开发类项目（2020-2024）

目前项目周边新住宅开发类项目进展多为正在开发和规划中，已完工的项目数量很少，周边供给量仍十分有限；项目周边开发类项目销售中位价格约为$34.5万美元，房屋面积中位数约为1,988平方英尺。

 

Red Oak市：住房市场老旧住宅为主，新房优势显著！

Red oak市场当前共有住宅4,666套，房屋建成年份中位数为2002年，房屋整体比较老旧，房龄较高；2010年后建成的房屋有1,130套（仅占比1/4），2020年后建成的房屋仅有43套，市场新房供应量十分稀缺；

 

 

Red Oak市：房价稳定增长（来源：REALTORS）

根据美国房地产协会Realtors最新发布的数据显示，2024年7月，Red Oak市房屋挂牌中位价为$43万美元，较去年同期上涨4.9%，较3年前累计增长28%；每平尺售价$180美元；房屋销售中位价为$40.4万美元；市场去化周期中位数53天（挂牌至签约），房屋去化周期较快。

 

 

 

 

Ellis郡主要区位城市房价中位销售价格对比图（来源：REDFIN）

 

 

 

Red Oak市：租赁市场需求强劲，租金不断稳定增长！

 

 

餐饮选择多样  

周边餐饮十分丰富，10分钟车程内拥有10余家各类餐饮门店：

• Chipotle Mexican Grill

• Taco Bell

• Panda Express

• Burger King

• Arby's等

购物十分便利  

10分钟内可达多家大型商超和便利店：

• Walmart 驾车仅需7分钟

• 7-Eleven

• Dollar Tree等

 

 

商业综合体

• Legacy Square为项目附近最大的规划中商业综合体，占地约70英亩，位居I-35E与FM664高速的交汇处与其他成熟的商业及住宅为邻；

• Legacy Square 距离本项目仅1.7英里的距离；

• 75,000平方英尺的零售；

• 25,400平方英尺的A级办公；

• 13,400平方英尺的餐饮；

• 36,600平方英尺的购物。

 

 

成熟的住宅社区  

• 此区域平均住户年龄为36.5岁，距离项目3英里范围内拥有约3.4万居民，5英里范围内拥有约9.2万居民，居民平均家庭收入水平高达$8.7万美元；

 

项目所在地区由于拥有成熟的商业及资源配套，吸引了大量的住户和租户选择居住于此； 项目所在区位众多住宅开发商在Legacy Square的周围纷纷进驻拿地；

 

 

坐拥优质学区，教育资源丰富  

项目位于Ellis郡排名前五的独立学区内，1英里范围内包括八所学校，学区内小初高一应俱全，含在校生超6,300人。

• 7.0分小学 Shields 小学

• 7.0分小学 Wooden 小学

• 6.0分小学 Russell P. Schupmann 小学

• 6.0分小学 Red Oak 小学

 

质的学区往往是许多高知、高薪家庭为子女教育所关心考虑的重要因素，这为我们项目可以吸引到更多的家庭租赁群体提供了强有力的支持和保障。

• Donald T. Shields 小学

• Russell P. Schupmann 小学

• Eastridge 小学

• Red Oak 小学

• Red Oak 高中

• H.A. Wooden 小学

• Red Oak 初中

• ROISD 教育服务中心

• CTE 教学楼

• Vernon & Marjorie Coffey 司法中心

 

 

周边知名大学荟聚，学术氛围浓厚  

距离项目所在地40分钟车程以内，一共有10所大学及学院，超过8万名学生，是高知学府集中地；

• 北德州大学达拉斯校区 （建于2000年，距离项目地15分钟，3,500+学生）；

• 西南上帝会大学（建于1927年，距离项目地15分钟，2,000+学生）；

• 达拉斯大学（建于1956年，距离项目地30分钟，2,000+学生）；

• 德州大学艾灵顿校区（建于1895年，距离项目地35分钟，41,000+学生）；

• 德州大学达拉斯校区 （建于1961年，距离项目地40分钟，30,000+学生）。

 

 

项目周边医疗配套十分齐全  

距离项目10分钟车程范围内医疗配套十分齐全，从小型诊所到大型医院和康复中心一应俱全，其中就包括Baylor Scott & White Institute for Rehabilitation，该机构是德州最大的康复医院，也拥有全美最大的康复系统；其总公司Baylor Scott & White Health 成立于2013年，全德州最大的非营利性医疗组织，旗下包括52家医院，超过800个医疗站点，7,300名医师及49,000名雇员。

 

 

• 1. Care First Primary & WellnessCenter

• 2. 1st Health Family Clinic &Cardiology

• 3. Baylor Scott & WhiteInstitute for Rehabilitation

• 4.Medical City ER

为家庭所打造的亲子水上乐园

Hawaiian Falls Mansfield是德州评分最高的水上乐园之一，距离项目约16英里的车程。提供惊险刺激的木筏漂流等专为家庭孩子们所打造的娱乐设施。

 

 

户外徒步郊游的理想选择  

项目周边拥有多个州立公园，其中以Cedar Hill州立公园最具代表性；公园位于达拉斯市中心以南约20英里，距离项目10英里，被评为全美最佳州立公园之一，是一个徒步郊游的好去处。

 

 

产业发展  

依托南北向I-35E州际高速及342号高速公路，达拉斯核心产业向南部快速扩张，形成以Ellis郡为核心的南部产业集群; Red Oak市作为Ellis郡的核心城市，吸引大批公司进驻，多样化的产业带动城市经济的快速发展；

项目周边汇聚大量知名企业，涵盖多样化产业主要包括：航空航天、制造业、数据科技、物流仓储等；

 

 

• Qarbon 航天公司（先进技术与制造、国防、航空航天)（0.5英里）

• 庞巴迪航空航天公司  (全球第三大飞机制造商)（0.5英里）

• NFI供应链解决方案供应商（0.8英里）

• Compass Datacenters DFW III, LLC (数据中心) （1英里）

• Knapheide 西南卡车设备中心 (卡车车身制造商) （1.2英里）

 

Google将在项目周边建立全球大数据中心  

• 谷歌计划投资6亿美元在项目所在的达拉斯Red Oak市建立全新的全球大数据中心；

• 位于Red Oak的数据中心占地约28.5万平方英尺（大约相当于5个足球场的大小），大约需要两年时间完工，该数据中心预计将带来约1,200个建筑就业岗位以及 30个全职运营工作岗位；

• 新建的谷歌数据中心距离项目仅有0.9英里的距离。

 

 

 

 

 

项目规划

 

 

 

 

 

 

 

 

项目地块航拍图 

施工进展：一级土地开发已全部完成

 

 

 

 

 

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